Погледнете пред да скокнете од карпата

1. Капитален план за зградата

2. Капитални подобрувања (мината историја и идни планови вклучувајќи проценки на трошоците и временска рамка)

3. Хипотека за зградата (кои се условите/опциите за обновување)

4. Договор за управување (компанија која моментално има договор за управување; трошоци/услуги)

5. Азбестно истражување на јавни и станбени простори

6. Расипани прозорски рамки на подрум и други јавни места кои можат да бидат влезна точка за глодари/бубачки и оштетување од вода

7. Вода/електрични броила. Трошоците за секоја година треба да се ревидираат. Дали трошоците се слични од година во година?

Пакет за апликација. Главите горе (нагоре)

Постојат три термини што секој потенцијален купувач за соработка мора да ги запамети: аванс, однос долг кон приход и ликвидност по затворањето.

• Пречка еден: Авансот е почетниот готовински дел што купувачот му го плаќа на продавачот со преостанатиот износ што треба да го финансира банка или друг заемодавач. Задругите сакаат сопствениците да имаат капитал во нивните домови. Авансното плаќање може да трае од 20-50 проценти (не универзално). Неколку згради со висок статус може да инсистираат на купување целосно готовина без дозволено финансирање.

• Пречка втора: Сооднос долг/приход. Износот на месечниот долг на купувачот поделен со неговиот/нејзиниот месечен приход. За многу задруги, дозволениот сооднос на долгот и приходот се надминува на 25-30 проценти. Многу одбори ја разгледуваат и целокупната финансиска слика. Ако некој е на социјално осигурување и носи само 2100 долари месечно, но има 10 милиони долари во банка или инвестиции, односот долг-приход можеби нема да биде проблем.

• Трета пречка. Ликвидност по затворањето. Износот на пари што е лесно достапен за потенцијалниот купувач откако ќе изврши аванс. Ова може да вклучува готовина во банка, пазар на пари и/или акционерски фондови, портфолио на акции, државни записи, сертификати за депозит (се смета за ликвидна). ИРА и другите сметки за пензионирање не се сметаат за ликвидни, ниту пак полисите за животно осигурување, неинвестирани акции или личен имот (т.е. недвижен имот, уметнички дела).

Правило на палецот – купувачот треба да има доволно пари при рака за да ја плати хипотеката и одржувањето две години во случај неговиот/нејзиниот приход да престане поради некоја причина, како што е отпуштање од работа или болест.

Одборите понекогаш се помируваат со една година ликвидност и една година готовина ставена во резерва, што му овозможува на потенцијалниот купувач да подигне готовина зачувана со продажба на ликвидни средства пред време и им дава мир на одборите.

Некои одбори однапред ќе ги информираат брокерите и купувачите за нивните нумерички барања за да избегнат време и проблеми за проверка на луѓето со мали шанси за прифаќање. Другите одбори немаат апсолутни барања и донесуваат пресуди од случај до случај.

Ризици наспроти награди

CoOpLiving.Дел 5 .2 3 | eTurboNews | eTN — Хорхе Ројан – royan.com.ar

Сите набавки носат ризик. Во случај на купување на кооперација во Њујорк, многу фактори не се под контрола на купувачот, вклучително и лошо управувана зграда, мрзлив одбор за соработка или необучен или несоодветен персонал во зградата. Акционерите можеби ќе треба да се справат со неочекувани специјални проценки што ги наплаќа БОР за големи поправки на згради кои биле неочекувани и плаќањата за одржување може да се зголемат побрзо од инфлацијата. БОД може да го промени подзакупот или другите политики, со што ќе биде невозможно изнајмувањето стан и/или сопственоста на домашни миленици. Продажбата на вашиот стан може да биде предизвик поради произволните отфрлања на одборот на потенцијалните купувачи затоа што член на БОД има лутина против вас.

Да се оди напред

Го најдовте станот од вашите соништа. Вашиот адвокат, сметководител, дизајнер на ентериер, архитект и семејството се на иста страница. Вие и сопственикот постигнавте договор за продажната цена и сега е време да се затвори.

Време за затворање

Времето на затворање на Co-op во Њујорк може да трае 2-3 месеци од моментот кога има потпишан договор за купување; сепак, во РЕАЛНИОТ свет, должината на времето потребно за затворање и зависи од голем број фактори и може да биде надвор од директна контрола на купувачот:

1. Сите готовински купувања за купување спонзор стан. Планирајте за 2-3 месеци (или помалку) ... но,

2. Купување од имот со неискусен адвокат – доцнење

3. Пакетот на Co-op board може да е нецелосен или да содржи грешки - доцнење

4. Управниот агент е бавен во разгледувањето на апликацијата и го одложува нејзиното испраќање до одборот - доцнење

5. Одборот за соработка разгледува многу продажби и тие се натпреваруваат за вниманието на БОД - доцнење

6. Пакет од табла поднесен за време на празничен период – доцнење

7. Конфликти на закажување интервју (вие и БОД) – доцнење

8. ООД не може да донесе одлука – одлагање

9. Продавачот или купувачот не соработуваат - доцнење

Трошоци за затворање

• Адвокатските такси. Се движи од 1,500 до 4,000 долари. Обично се плаќа по затворањето на трансакцијата. Може да има дополнителен надомест за адвокатот на банката (1,000 долари).

• Данок за замок. Прагот за данок на замок во Њујорк е 1,000,000 долари (малку е веројатно дека замокот се продава по оваа цена). Технички, данокот се смета за данок на трансфер, кој го плаќа купувачот на имот еднаков или поголем од 1,000,000 УСД. Износот на данокот варира и е стапка на дипломирање почнувајќи од 1 процент што се зголемува врз основа на опсегот на куповните цени до максимум 3.9 проценти за имот од 25,000,000 долари или повеќе.

• Наслов осигурување (Само станови). За купување стан и за добивање хипотека потребно е осигурување на титулата и обично чини 0.45 проценти од куповната цена. Се стекнува за да ги заштити купувачите и заемодавачите од барањата за сопственоста на имотот пред да го поседуваат домот.

• Евиденција на хипотека Данок (само станови). Ова бара од купувачите да платат 1.8 отсто за износи на хипотека под 5,000,000 американски долари и 1.925 отсто за износи на хипотека над 500,000 долари. Ова е износот на заемот, а не куповната цена. За просечен стан во Менхетен за 2,000,000 долари со 20 отсто намалени, има 1.925 отсто наплата на износот на заемот од 1,600,000 долари од околу 30,800 долари само за данокот на евиденција на хипотека.

• Флип данок (Ко-опции). Ова е такса за трансфер што се плаќа на кооператорот за време на трансакцијата за продажба на стан во соработка. Надоместокот технички не е данок и затоа не се одбива како данок на имот. Износот на данокот за превртување и кој плаќа за него (купувач или продавач) варира од ко-оп до ко-оп. Информациите генерално се наведени во сопственичкиот закуп на згради или соработката со закони.

• Дополнителни такси. Надоместоци за хипотека, трошоци за прекодирање, инциденти итн.

• Даноци за трансфер на државата Њујорк и Њујорк (Само за нови развојни станови). (prevu.com)

Конечно

Кога договорот е конечно завршен, купувачот му ги дава на продавачот своите пари. Продавачот му го дава на купувачот актот (за станови) или сопственичкиот закуп (за задруги) и секој продолжува со својот живот.